Для установки нажмите кнопочку Установить расширение. И это всё.

Исходный код расширения WIKI 2 регулярно проверяется специалистами Mozilla Foundation, Google и Apple. Вы также можете это сделать в любой момент.

4,5
Келли Слэйтон
Мои поздравления с отличным проектом... что за великолепная идея!
Александр Григорьевский
Я использую WIKI 2 каждый день
и почти забыл как выглядит оригинальная Википедия.
Статистика
На русском, статей
Улучшено за 24 ч.
Добавлено за 24 ч.
Альтернативы
Недавние
Show all languages
Что мы делаем. Каждая страница проходит через несколько сотен совершенствующих техник. Совершенно та же Википедия. Только лучше.
.
Лео
Ньютон
Яркие
Мягкие

Долевое строительство

Из Википедии — свободной энциклопедии

Долевое строительство (англ. shared-equity construction; buyer-funded construction, исп. construcción de la equidad «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства участников долевого строительства (дольщиков) — граждан или юридических лиц — для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Определения

Участники долевого строительства (дольщики) — граждане и (или) юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения, связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости[1].

Застройщик (в контексте статьи) — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды или субаренды земельный участок, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство[1].

История

Долевое строительство возникло в Аргентине[источник не указан 1393 дня]. Период правления президента Аргентины Рауля Альфонсина (10 декабря 1983 — 8 июля 1989) характеризовался крайней нестабильностью финансовой сферы, гиперинфляцией, обусловившей положение большей части населения за чертой бедности, постоянно вспыхивавшими военными конфликтами. В свете экономического краха были предприняты тщетные попытки стабилизации положения путём замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль. Это не дало положительных результатов, и аргентинские граждане оказались в весьма затруднительном положении. Новая валюта продолжала девальвироваться; за семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций. В такой ситуации аргентинские банки отказались выдавать любые долговременные кредиты. В национальной валюте при такой инфляции они были убыточны для банков, а выдавать кредиты в иностранной валюте тогда было запрещено аргентинским законом[2][неавторитетный источник?][источник не указан 1393 дня].

Поэтому Рауль Альфонсин в 1985 году дал жизнь программе «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на поддержку строительства жилья компанией-застройщиком. Внесённая сумма становилась эквивалентной определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Подобная сделка регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру. Такая схема оказалась удобной благодаря тому, что покупатели получили возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства[источник не указан 1393 дня].

Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 % до 21 %[2][неавторитетный источник?][источник не указан 1393 дня].

Положительный опыт долевого строительства в Аргентине стал предпосылкой использования данной схемы и в других странах. В Чили, например, дольщики успешно вкладывали средства в строительство так называемых «доходных домов» для получения прибыли. А вот в Сальвадоре привлечённые инвесторы оказались в ловко спланированной западне — финансовые махинации, проведенные под видом долевого строительства, оставили без денег и крова многочисленные семьи[источник не указан 1393 дня].

Новый качественный этап начинается по пришествии схемы в Великобританию. По инициативе британских финансистов идея сразу же распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили разнообразные объекты недвижимости. Британские компании не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости ещё не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация — долевое строительство[2][неавторитетный источник?][источник не указан 1393 дня].

Долевое строительство в России

На начальном этапе формирования долевого строительства, схемы продажи жилья в строящихся домах не регламентировались законом и оказывались опасными для покупателя. Имели место обманы покупателей недобросовестными застройщиками, наиболее распространёнными из которых были двойные продажи, в других случаях застройщики достраивали текущие объекты за счет новых дольщиков, превращаясь в финансовую пирамиду.

Чтобы защитить покупателей от двойных продаж[3], был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.[1] Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве, которые по 214-ФЗ требовалось регистрировать в Росреестре, также застройщику запрещалось продавать квартиры до получения разрешительных документов на строительство[3].

Согласно закону, застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон улучшил положение, но решить проблему кардинально не смог. Увеличение государственного контроля, в том числе за финансовым состоянием застройщиков решило часть проблем, но привело к росту «административных» издержек застройщика и общему увеличению рисков строительства для застройщика. Нестабильность экономики, быстро меняющаяся законодательная база приводит к объективным трудностям при составлении финансовой модели строительства и её высокому риску. Вследствие этого даже часть вполне добросовестных Застройщиков не смогли в заявленный срок закончить строительство и согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…» платили штрафы части дольщикам за счет имеющихся в их распоряжении средств, то есть средств иных дольщиков, что в большинстве случаев приводило к банкротству застройщиков и появлению «обманутых дольщиков».

Созданные в России различные комитеты для помощи пострадавшим дольщикам, которые ведут учет новых строительных объектов и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках, по факту явились декоративным органом. Как правило их работа сводилась к организации обращений в различные государственные органы. При этом у местных и региональных государственных органов просто не имелось финансовых ресурсов для решения вала проблем «обманутых дольщиков»[4]. В СМИ появление «обманутых дольщиков» зачастую освещается в негативном свете в силу сложившихся обстоятельств: все большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками[неопределённость][источник не указан 2231 день].

Чтобы исключить риски мошенничества со стороны застройщиков, Президент РФ внес постановление в конце 2017 года, согласно которому долевое строительство полностью изолируется от финансирования гражданами, а продажа квартиры в недостроенном здании становится невозможной.[источник не указан 291 день]

Основные изменения в ДДУ в 2019 году

Принятые в 2019 году изменения в 214-ФЗ принципиально меняли схему строительства, финансовый контроль и финансирование должен был обеспечиваться банками, путём введения обязательных «экскроу-счетов», то есть обязанности застройщиков кредитоваться в банках, отсекая им возможность напрямую использовать средства дольщиков для финансирования строительства, что автоматически увеличивает затраты на строительство.[5] При этом Банки не обязаны выдавать кредиты, что приведёт к тому, что банки, учитывая риски финансирования строительной сферы, её падающую маржинальность, не будут кредитовать абсолютное большинство мелких и значительную часть средних застройщиков даже в центральных регионах, и практически всех застройщиков отдалённых регионов. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) : «.. в 2020 г. новостройки возводятся в 308 из 1,1 тыс. российских городов, в то время как годом ранее строительство велось в 354 городах. Число компаний на строительном рынке за год также сократилось на 26 %.»[6] Уход большого числа застройщиков приведет к взрывному росту монополизации рынка строительства в ближайшие 2 года. Продолжившиеся в 2020 году санкции к России вместе с падением цены основных экспортных товаров привели к росту цены импортных материалов и оборудования, которые составляют значительную долю затрат в себестоимости строительства. Все эти факторы, при падении реального уровня покупательной способности населения приведут к резкому обвалу объёма жилищного строительства в ближайшие годы.

Для стабилизации строительной отрасли в 2020 году государством были приняты беспрецедентные меры — были установлены рекордно низкие ставки выдачи кредитов покупателям жилья (ипотеки). Однако льготная ипотека только сгладила падение количества сделок, которое в третьем квартале 2020 года составило 14 % по сравнению со вторым кварталам 2019 года (перед вступлением поправок в 214-ФЗ)[7].

См. также

Примечания

  1. 1 2 3 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. — №& 292, 31.12.2004 // Парламентская газета. — 2005. — № 5-6, 14.01.2005 // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1, 03.01.2005, часть 1, ст. 40 // на consultant.ru
  2. 1 2 3 Долевое строительство изобрели в Аргентине, используют в Эмиратах // Ежедневный Интернет-журнал Metrinfo.Ru — 7 мая 2008.[неавторитетный источник?]
  3. 1 2 Почему новый закон о долевом строительстве грозит коллапсом на рынке жилья — Ведомости
  4. Дрозденко: "Мы зашли в тупик с Фондом помощи дольщикам". 47 Новостей Ленинградской области. Дата обращения: 8 декабря 2020.
  5. Цены на новостройки после введения эскроу-счета: динамика, прогнозы и перспектива. spbhomes.ru. Дата обращения: 8 декабря 2020.
  6. Застройщикам не хватает прибыли // Коммерсантъ.
  7. Льготную ипотеку оценили не все регионы // Коммерсантъ.

Ссылки

Эта страница в последний раз была отредактирована 6 января 2021 в 21:45.
Как только страница обновилась в Википедии она обновляется в Вики 2.
Обычно почти сразу, изредка в течении часа.
Основа этой страницы находится в Википедии. Текст доступен по лицензии CC BY-SA 3.0 Unported License. Нетекстовые медиаданные доступны под собственными лицензиями. Wikipedia® — зарегистрированный товарный знак организации Wikimedia Foundation, Inc. WIKI 2 является независимой компанией и не аффилирована с Фондом Викимедиа (Wikimedia Foundation).