Мы будем говорить о том, что такое ипотечный кредит, в чем его отличие от используемого часто слова «ипотека» и в чем его отличие от жилищного ипотечного кредита – это еще один термин, который очень часто употребляется на рынке.
Итак, ипотека – это разновидность имущественного залога. В данном случае особенность в том, что залог остается у заемщика кредита. Таким образом получить ипотечный кредит можно под залог имеющегося у заемщика жилья или приобретаемого жилья. Когда мы говорим о залоге для получения ипотечного кредита, мы имеем в виду недвижимость. В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации под недвижимостью или недвижимым имуществом, недвижимыми вещами понимаются земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Сюда относятся здания, сооружения и незавершенные объекты строительства.
Таким образом, стоит отметить, что в случае с залогом вы можете рассматривать свою квартиру, можете рассматривать квартиру, которую вы хотите купить. Традиционно крупными участниками ипотечного кредитования являются: заемщик, он же называется залогодатель – тот, кто предлагает залог для обеспечения кредита; кредитор, залогодержатель – тот, кто принимает на себя залог на обеспечение кредита, сюда относятся риелторские компании и риелторы, ипотечные брокеры, и сюда относится государство, потому что ипотека – это залог, но не всякий залог является ипотекой.
Основное качество залога – это его публичность. Дело в том, что при регистрации имущества, которое вы приобретаете в ипотеку, соответствующий орган, а именно государственный регистратор, делает запись в едином государственном реестре прав об обременении на данное имущество, обременение – то есть залог. Таким образом любое заинтересованное лицо может запросить справку и получить сведения о том, что данное имущество находится в залоге.
Таким образом, отличительными особенностями ипотечного кредита является то, что в залоге, во-первых, находится имущество. Второе – то, что в обязательном порядке требуется первоначальный взнос. Здесь есть одна особенность: первоначальный взнос традиционно считается – 20-30 %. На сегодняшний день есть специальные ипотечные программы, где первоначальный взнос рассматривается на уровне 10 % от стоимости жилой недвижимости, которую вы будете приобретать. И есть особые ипотечные программы, в которых возможно приобрести квартиру в ипотеку без первоначального взноса. Предметом ипотеки является недвижимость, и здесь нужно сказать, что взыскание в том случае, если вы не выплатите вовремя ипотечный кредит или нарушите кредитную дисциплину, платежную дисциплину, взыскание будет обращено именно на заложенное имущество, а не на какое другое.
Что такое жилищный ипотечный кредит? Вот в том случае, когда мы рассматриваем ипотеку, рассматриваем залог, мы рассматриваем ее с целью приобрести, как правило, жилье. Вот в этом случае мы и говорим о жилищном ипотечном кредите, то есть кредите, который берется под залог недвижимого имущества с целью приобретения жилья, и само жилье в этом случае выступает залогом. Единственный вопрос, который возникает сегодня на рынке: какое жилье вы хотите приобрести?
Приобрести можно жилье на вторичном рынке. Вторичный рынок – это когда переходит право собственности от физического лица к физическому лицу. Или на первичном рынке, когда вы приобретаете его у застройщика. Но сразу оговорюсь, что приобрести жилье на вторичном рынке несколько проще, чем на первичном, хотя на сегодняшний день распространены программы банков, которые имеют соглашение о сотрудничестве со строительными компаниями, полностью доверяют таким компаниям, и в этом случае они позволяют иметь наиболее интересные условия при приобретении жилья по ипотечным программам в строящемся доме. До тех пор, пока дом не сдан государственной комиссии, на него не оформлено свидетельство о государственной регистрации, вы становитесь не покупателем, вы становитесь инвестором.
В таком случае речь идет о переуступке права инвестора. Ну и здесь, в данном случае, если компания хорошо себя зарекомендовала на рынке, если у нее есть соглашение с банком, если банк четко доверяет и знает сроки сдачи такого объекта, то в этом случае, как правило, проблем не возникает. Но все-таки заемщик должен быть готов, что на сегодняшний день при приобретении квартиры в кредит до государственной регистрации может пройти от 6 месяцев до 3 лет.
Если вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, здесь, как правило, все проще. Что вы должны сделать первым шагом: вы должны обратиться в банк и получить решение кредитного комитета, показав банку все ваши доходы. Здесь может быть двоякая ситуация: банк может удовлетворить, вообще говоря, форма, которая разработана в банке для того, чтобы все доходы в нее были внесены, либо второй вариант – вы прилагаете форму 2 НДФЛ. В том случае, если кредитный комитет вам дает добро, дает разрешение, вы идете на рынок и смотрите квартиры. В том случае, когда вам нравится квартира – это еще полбеды, она должна удовлетворить банк.
Какие здесь вопросы возникают для того, чтобы банк был полностью удовлетворен и одобрил этот объект недвижимости? Прежде всего, не должно быть никаких незарегистрированных перепланировок. Должна быть у квартиры чистая история, связанная с переходом права собственности от одного физического лица к другому. Не должно быть ущемления прав и так далее. Вот это второй шаг. Если квартира абсолютно устраивает и банк, и вас лично, вы можете двигаться дальше.
Третьим этапом вы должны получить заключение оценщика о рыночной стоимости жилья, которое вы выбрали на рынке. В том случае, когда вы получили оценку (здесь будьте внимательны, затраты на проведение оценки ложатся полностью на заемщика), вы предлагаете уже результат свидетельства о проведенной оценке банку. И банк, и страховая компания, которая аккредитована банком (это обязательное условие на сегодняшний день, на рынке компании сотрудничают с банками), и банк предложит вам перечень компаний, в которую вы можете обратиться.
Следующим этапом вы должны подписать кредитный договор. Вы подписываете кредитный договор, а дальше должны решить с продавцом квартиры, в какой форме его удовлетворят денежные средства, которые вы будете вносить за приобретаемое жилье. Здесь может быть два варианта: либо это может быть безналичный расчет (в этом случае нужно будет открыть счет в банке, куда банк-кредитор может перечислить денежные средства), либо тут возникает вопрос с арендой банковской ячейки. Здесь тоже один момент: в том случае, если в банке, с которым вы заключили кредитный договор, нет депозитария, вы должны будете арендовать ячейку в другом банке, но тогда затраты на перечисление денежных средств из банка, где вы заключили кредитный договор в банк, где вы арендовали ячейку, также ложатся на вас.
После того, как получены денежные средства продавцом квартиры, может потребоваться нотариальное удостоверение. В принципе, законодательно нотариальное удостоверение договора не требуется, но банки иногда требуют прежде всего подписи, удостоверенные нотариально на закладной, а здесь один момент, что отношение между залогодержателем и залогодателем оформляется именной бумагой, называемой закладной.
После того, как вы собрали этот пакет документов, через 30 дней вы должны получить свидетельство о государственной регистрации. После этого вы становитесь полноправным владельцем имущества. Единственное: вы можете пользоваться, вы владеете этим имуществом, но вы не имеете права распоряжаться. В принципе, есть еще одно дополнительное условие: по согласованию с банком вы можете прописать, или без согласования, как это принято в кредитной программе банка, вы можете прописать свою семью, близких и так далее, вы не можете продать, вы не можете отчуждать и так далее. Но на сегодняшний день вы становитесь полноправным владельцем этого имущества, но при этом оплачиваете банку ежемесячный платеж, который включает погашение основной суммы кредита и процентов по нему.
Эта страница в последний раз была отредактирована 2 июля 2020 в 11:36.